Wat is een VvE?

Wat is een Vereniging van Eigenaren?

Inhoud

1. Inleiding
2. De Splitsingsakte
3. Het Bestuur
4. De verzekering
5. Het Huishoudelijk Reglement
6. Het rekeningnummer bij de bank
7. Uw stem
8. De Algemene Ledenvergadering
9. De begroting
10. De exploitatie service- en stookkosten
11. De kostenverdeling
12. De balans
13. Het reservefonds
14. Huurders en eigenaren in één gebouw
Tot slot
Begrippen

1. Inleiding

In 1951 is de Appartementswet (Woningwet) ingevoerd. Daarin werd voor elk appartementsgebouw een Vereniging van Eigenaren (V.v.E) verplicht gesteld. Deze vereniging is verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten van het complex en de onderlinge verdeling van de kosten en taken. Bij de koop van een appartement koopt u geen eigendomsrecht maar een appartementsrecht. Dit recht vertegenwoordigt juridisch een aandeel in het gemeenschappelijk bezit van het gebouw. Alle eigenaren van deze appartementsrechten vormen samen een vereniging, beter bekend als de V.v.E. De oprichting van een V.v.E. is door de wet verplicht. U bent dus altijd, wanneer u een appartement(srecht) koopt, van rechtswege lid van een V.v.E. Het doel van een V.v.E. is in de wet als volgt omschreven: ‘Het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars.’ Deze gemeenschappelijke belangen kunnen zijn:

• het onderhoud van het gebouw, zoals het schilderwerk, het schoonmaken en het dak;

• het onderhoud van de technische installaties, zoals de centraleverwarming, de lift en de hydrofoor (een hydrofoor is een waterdruk verhogingsinstallatie, die ervoor zorgt dat ook de waterkraan op de bovenste verdieping voldoende druk heeft);

• het verzekeren van het gebouw.

U zult merken dat een actieve V.v.E. behoorlijk kostenbesparend kan werken. Regelmatig onderhoud bijvoorbeeld is beter te plannen op de lange termijn. Wanneer dit plotseling moet gebeuren brengt dat dikwijls hogere kosten met zich mee. Bovendien is de waarde van het gehele gebouw belangrijk en die wordt onder andere bepaald door de staat van het onderhoud.

Een inactieve, ‘slapende’ V.v.E. kan vaak tot grote problemen leiden. Door gebrek aan samenwerking en bestuur kan het pand verwaarloosd en onderverzekerd raken. De gevolgen daarvan ontdekt u pas als het veel te laat is. De V.v.E. is er puur om de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren te behartigen. Meestal gaat het om het onderhoud van het dak, de centrale verwarming, de gevel, het schilderwerk of de lift. Ook zorgt de V.v.E. er voor dat de gemeenschappelijke ruimten worden schoongemaakt en dat het gebouw voldoende verzekerd is. De regels waaraan een V.v.E. zich te houden heeft staan omschreven in de Splitsingsakte.

Terug naar het begin

2. De Splitsingsakte

De Splitsingsakte, ofwel het Reglement van Splitsing, is bij het ontstaan van de vereniging door een notaris opgesteld en vastgelegd. De notaris heeft hiermee het juridisch fundament gelegd waarop de V.v.E. rust.

De akte is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, zodat iedereen de mogelijkheid heeft kennis te nemen van de inhoud van de Splitsingsakte.

Een aantal zaken zijn hierin door de notaris geregeld, zoals:

• Een omschrijving van het gebouw in zijn geheel

• Een omschrijving van de afzonderlijke appartementen

• De gemeenschappelijke gedeelten. Deze worden samen met de privé-gedeelten op de Splitsingstekening weergegeven

• Het aandeel van iedere eigenaar in de totale kosten middels een vastgesteld breukdeel. Deze verdeelsleutel kan ook gelden voor de verdeling van de baten (ontvangsten) van de V.v.E., maar dit kan ook anders zijn geregeld. De breukdelen kunnen zijn gebaseerd op het aantal m² vloeroppervlak

• Het van kracht gestelde Modelreglement. De Koninklijke Notariële Broederschap heeft landelijk een standaard Model(reglement) samengesteld, waarnaar de notaris in de akte kan verwijzen. Een groot aantal zaken worden immers voor iedere V.v.E. in Nederland op dezelfde manier geregeld. Enkele notarissen maken geen gebruik van een Modelreglement en nemen de inhoud hiervan in zijn geheel op in de Splitsingsakte.

• De naam van de V.v.E.

U behoort deze bescheiden, de Splitsingsakte en het eventueel van toepassing verklaarde modelreglement, te ontvangen op het moment dat het appartementsrecht bij de notaris aan u wordt overgedragen. U weet wellicht dat vanaf 1 januari 1992 het Nieuw Burgerlijk Wetboek van kracht werd. De verkoper is nu wettelijk verplicht u inzage te geven in al deze bescheiden. In de meeste gevallen zal de makelaar van de verkoper dit met u kunnen overleggen. Tot slot is het nuttig te weten dat het zwijgen van een bestaande Splitsingsakte nagenoeg een praktisch onmogelijke zaak is. Dit kan een notaris alleen maar doen, wanneer alle eigenaren en allen, die een zakelijk recht (denk aan een hypotheek) hebben op een van de appartementsrechten die in die Splitsingsakte worden genoemd, hiermee voor 100% instemmen. Er is altijd wel iemand die dit, met of zonder gegronde reden, wil tegenhouden. Financieel is het wijzigen van een akte ook een kostbare aangelegenheid voor een vereniging.

Terug naar het begin

3. Het Bestuur

Een V.v.E. kent twee bestuurlijke organen, te weten de Algemene Ledenvergadering en het bestuur. Geheel overeenkomstig de Nederlandse wetgeving wordt het bestuur van een V.v.E. gevormd door de administrateur. Het Nieuw Burgerlijk Wetboek kent het begrip ‘de administrateur’ niet eens meer en spreekt alleen nog maar over ‘het bestuur’ of ‘de
beheerder/bestuurder’. Dit is verwarrend, omdat men bij een bestuur van een vereniging vaak denkt aan een voorzitter, een secretaris en een penningmeester. Dit is bij alle andere soorten verenigingen, zoals sportverenigingen, wel het geval, maar niet bij een V.v.E.

BFM is door een groot aantal V.v.E. aangesteld als haar beheerder/bestuurder. Voor het goed beheren/besturen van een V.v.E. is een goede verstandhouding tussen de eigenaren en het bestuur van belang. Een beheerder/bestuurder kan zich in zijn functioneren laten bijstaan door bijvoorbeeld:

• Een voorzitter, als aanspreekpunt van de eigenaren en van de beheerder/bestuurder. Zonodig overlegt de voorzitter gedurende het jaar met de beheerder/bestuurder over de lopende zaken. Met de beheerder/bestuurder stelt de voorzitter o.a. de agenda van de jaarvergadering samen. Strikt genomen is een voorzitter van een V.v.E. echter alleen maar de voorzitter van de vergadering van de V.v.E. De Splitsingsakte omschrijft deze functie ook al zodanig.

• Een vice-voorzitter, die de voorzitter vervangt bij diens afwezigheid.

• Een adviescommissie, samengesteld uit een aantal eigenaren, die de voorzitter en de beheerder/bestuurder adviseren over bepaalde onderwerpen.

• Een kascommissie, gevormd door bijvoorbeeld twee eigenaren, die eenmaal per jaar de boekhouding bij de beheerder/bestuurder controleert en rapporteert aan de Algemene Ledenvergadering.

• Een technische commissie, meestal gevormd door een of meer handige eigenaren, die eenvoudige hand- en spandiensten verrichten, waardoor er voor de V.v.E. geld kan worden bespaard. Denkt u maar eens aan de kosten van voorrijden voor het vervangen van een kapotte lamp in de entreehal of galerij, waarop kan worden bezuinigd.

Een beheerder/bestuurder is door de vereniging aangesteld om o.a. haar boekhouding te voeren. Maar er komt meer kijken bij deze functie, dan alleen maar boekhoudkundige kennis. Een beheerder/bestuurder moet ook kennis hebben van onroerende zaken, bouwkunde, recht, beleggingen en verzekeren. Vaak komt het voor dat de taak van de beheerder/bestuurder in handen wordt gegeven van een professional, die al deze genoemde kennis daadwerkelijk in huis heeft. Het aan een professionele beheerder/bestuurder uit handen geven heeft als voordeel dat de continuïteit beter kan worden gewaarborgd voor de V.v.E. De noodzakelijke tijd die hij moet besteden aan bijvoorbeeld begeleiding van het onderhoud van het gebouw en de incasso van de servicekosten is bij een professionele beheerder/bestuurder beter beschikbaar, dan bij een particuliere eigenaar, die deze taak op zich neemt. Vooral bij incasso kunnen problemen ontstaan, wanneer een (mede)eigenaar ook beheerder/bestuurder is. Onderstaand treft u een overzicht aan van de werkzaamheden, die BFM vindt dat tot haar taak als beheerder/bestuurder horen:

Het voeren van een complete financiële administratie, waaronder vallen:
• Openen van een bankrekening op naam van de V.v.E..
• Innen en bewaken van de voorschotten servicekosten.
• Betalen rekeningen
• Opstellen balans met exploitatie servicekosten.
• Afrekenen van het saldo van de exploitatie met de leden V.v.E.
• Beheren van de middelen door bijvoorbeeld maandelijks een bedrag op een korte termijndeposito te plaatsen.
• Opstellen van een begroting voor de exploitatie servicekosten en een voorstel voor het daarbij behorende voorschottenbeleid.
• Formuleren voorstel voor de opbouw van het reservefonds groot onderhoud (dotatie reservefonds).
• Aanvragen en beoordelen van offertes en het daarna afsluiten van contracten of verstekken van opdrachten.
• Begeleiden van de uitvoering van opgedragen werkzaamheden, die in eerste instantie niet tot het groot onderhoud behoren.
• Controleren en betaalbaar stellen rekeningen.
• Behandelen van klachten door onze technische dienst.
• Overleggen met de voorzitter en aangestelde commissies
• Uitschrijven en houden van de jaarlijkse Algemene Ledenvergadering met aansluitend het uitwerken en verspreiden van de notulen.
• Uitvoeren van besluiten, welke door de Algemene Ledenvergadering zijn genomen.
• Doen van mededelingen aan de leden van de vereniging.
• Juridisch adviseren.
• Afsluiten van verzekeringen en afhandelen van schadegevallen.
• Nemen van spoedeisende maatregelen, wanneer de omstandigheden dit verlangen.

Het kan voorkomen dat met een V.v.E. een afspraak wordt gemaakt over meer of minder taken van een beheerder/bestuurder. In een enkel geval komt het voor dat de gehele technische begeleiding in eigen beheer door leden of een lid wordt gevoerd. In een ander geval kunnen de taken ook meer worden uitgebreid, zoals:

• Jaarlijkse afrekening stookkosten met de eigenaren

• Begeleiden groot onderhoud

• Houden van buitengewone ledenvergaderingen

• Opstellen van meerjaren prognose voor het groot onderhoud.

Uiteraard hangt hier een ander prijskaartje voor de V.v.E. aan.

Terug naar het begin

4. De verzekering

Uiteraard moet het appartementsgebouw voldoende verzekerd zijn. Schade door bijvoorbeeld brand, storm en lekkages kunnen enorme kosten veroorzaken. Daarom schrijft de Splitsingsakte een opstalverzekering voor van het gebouw in zijn geheel. Dit kan ook het geval zijn voor een aansprakelijkheidsverzekering (AVB ofwel WA). De hoogte van de premie daarvan wordt onder andere bepaald door de herbouwwaarde, de bouwaard, de leeftijd van het gebouw, de staat van het onderhoud, het schadeverleden en de gewenste dekking. Kamerverhuur en bedrijfsruimten worden gezien als een verhoogd risico, waardoor de premie hoger wordt. Bij stormschade moet een V.v.E. rekening houden met een eigen risico.
De voordelen van het in zijn geheel afsluiten van een verzekering voor alle appartementen in één polis zijn:
• Alle appartementen zijn daadwerkelijk verzekerd.
• Men heeft te maken met één polis en niet met losse, niet op elkaar aansluitende, polissen.
• Bij schade heeft men maar met één verzekeringsmaatschappij te maken.
• Collectief verzekeren is goedkoper dan ieder appartement afzonderlijk.
• Bij verkoop van een appartement gaat de verzekering automatisch over op de nieuwe eigenaar.

Naast de hiervoor genoemde opstalverzekering kan de V.v.E. beslissen een glas- (gemeenschappelijk en individueel glas), aansprakelijkheid- en/of rechtsbijstandverzekering op haar naam af te sluiten. De inboedel moet door de eigenaar zelf worden verzekerd en valt in zijn geheel buiten de vereniging.

Terug naar het begin

5. Het Huishoudelijk Reglement

Naast de Splitsingsakte en het Modelreglement is het mogelijk een Huishoudelijk Reglement vast te stellen, waarin zaken van huishoudelijke aard tussen de bewoners onderling worden geregeld. Te denken valt aan het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten, de soorten van vloerbedekking welke niet zijn toegestaan, de eisen waaraan zonneschermen moeten voldoen en de uren waarop de rust van alle bewoners dient te worden gerespecteerd. De Splitsingsakte noemt het aantal stemmen, welke minstens op een vergadering aanwezig moeten zijn om over het Huishoudelijk Reglement te kunnen beslissen. Ook noemt de akte het aantal stemmen die nodig zijn van deze aanwezige stemmen om een voorstel rechtsgeldig aan te kunnen nemen. In het geval er sprake is van een huishoudelijk reglement dient u deze van de oud eigenaar te ontvangen. De beheerder/bestuurder van de V.v.E. heeft uiteraard ook een exemplaar beschikbaar.

Terug naar het begin

6. Het rekeningnummer bij de bank

De bijdragen van alle eigenaren worden op een bank- of girorekening gestort. Omdat het geld eigendom is van alle eigenaren moet de rekening altijd op naam van de V.v.E. staan. Wel kan het correspondentieadres van de rekening hetzelfde zijn als het adres van de beheerder/bestuurder die de betalingen verricht voor bepaalde opdrachten. Als er niet voldoende geld op de rekening staat, kan en mag namens de V.v.E. geen opdracht worden gegeven voor het uitvoeren van werkzaamheden.

Terug naar het begin

7. Uw stem

Tijdens officiële vergaderingen kunt u meebeslissen over alle besluiten. Uw lidmaatschap van de V.v.E. geeft u namelijk het recht om te stemmen. Hoe de verdeling van de stemmen precies is geregeld kunt u nalezen in de Splitsingsakte.

Een rechtsgeldig besluit kan alleen genomen worden als een minimum aantal stemmen aanwezig is. Dit ‘quorum’ en hoeveel van de aanwezige stemgerechtigden voor of tegen een voorstel dienen te stemmen, wil het wel of niet aangenomen worden, staat ook omschreven in de Splitsingsakte. Per agendapunt kan dit anders geregeld zijn.
Als u niet op de vergadering kunt komen, is het mogelijk om iemand te machtigen. Daar kunt u bijvoorbeeld een andere eigenaar, de beheerder/bestuurder, de voorzitter of een familielid voor vragen. Zo gaat uw stem in ieder geval niet verloren. En dat is belangrijk. Want tijdens de vergadering komen zaken aan de orde die voor u grote gevolgen kunnen hebben. Denk bijvoorbeeld aan verhogingen van voorschotten voor servicekosten of het vaststellen van een eenmalige bijdrage voor het groot onderhoud.

Uiteindelijk, zoals bij elke democratische besluitvorming, moet de minderheid zich neerleggen bij de beslissingen van de meerderheid (de helft plus één). Hierdoor kunt u ervan verzekerd zijn dat het gebouw naar redelijkheid en billijkheid wordt bestuurd.

Terug naar het begin

8. De Algemene Ledenvergadering

Het belangrijkste orgaan binnen de V.v.E. is de Algemene Ledenvergadering. De beheerder/bestuurder adviseert en voert bepaalde taken uit, maar het zijn uiteindelijke de leden, de eigenaren, die de besluiten nemen.

In de meeste gevallen is het voldoende om een keer per jaar een Algemene Ledenvergadering te houden. Tijdens die bijeenkomst wordt u op de hoogte gebracht van de jaarlijkse resultaten. Zo zal het financiële resultaat van het afgelopen boekjaar bekend gemaakt worden en wordt de begroting voor het volgende jaar gepresenteerd. Uiteraard komt ook het onderhoud van het complex aan de orde. Verder kunnen allerlei zaken op de agenda worden gezet, die van belang zijn voor het functioneren van de vereniging. De ‘rondvraag’ zal bijna altijd een van de laatste agendapunten zijn. Het is prettig dat de leden dit niet als een mogelijkheid voor een laatste klachtenuurtje aangrijpen. Men heeft immers het gehele jaar door de mogelijkheid
klachten van technische aard aan de beheerder/bestuurder door te geven en het heeft dus weinig zin in het belang van de klager deze op te sparen tot de jaarvergadering.

De voorzitter, bij voorkeur een eigenaar, die niet tevens beheerder/bestuurder kan zijn, heeft volgens de Splitsingsakte niet veel meer bevoegdheden dan het voorzitten van de vergadering. Ook ziet hij of zij erop toe dat de stemming verloopt zoals de Splitsingsakte voorschrijft. Van de vergadering zullen notulen worden gemaakt, die aan alle eigenaren worden toegestuurd. Tot slot willen wij benadrukken dat de vergadering de hoogste instantie binnen een V.v.E. vormt.

Terug naar het begin

9. De begroting

Jaarlijks zal de beheerder/bestuurder een begroting voorleggen aan de Algemene Ledenvergadering. Aan de hand daarvan kunnen de voorschotten voor dat jaar door de leden worden bepaald. In principe zal al het dagelijks onderhoud hieruit worden betaald, maar ook zal vaak jaarlijks een bedrag worden gereserveerd voor het grootonderhoud in de toekomst. Jaarlijks dotatie reservefonds wordt dit genoemd. Voorbeelden van te verwachten kostengroepen zijn water- en elektraverbruik algemene ruimten, lift, schoonmaken,bankkosten, verzekeringen, administratie, dagelijks onderhoud gebouw, dotatie reservefonds en diversen. Aan de hand van het totaal van al deze kostengroepen kan middels de breukdelen (uit de Splitsingsakte) worden bepaald hoe hoog de voorschotten per maand per appartementsrecht moeten zijn. In de Splitsingsakte staat tevens of u per maand, per kwartaal of per half jaar een bijdrage moet leveren.

Terug naar het begin

10. De exploitatie service- en stookkosten

Na afloop van het boekjaar zal de beheerder/bestuurder de balans opmaken en zullen de werkelijk gemaakte kosten van de exploitatie over dat jaar bekend zijn. Uit het resultaat zal blijken of er meer of minder geld is uitgegeven dan ontvangen aan voorschotten. Het zal duidelijk zijn dat de vereniging niet meer geld uit kan geven dan zij zelf in kas heeft. De vergadering beslist wat er met dit voor- of nadelig saldo moet gebeuren. Voordat de beheerder/bestuurder de financiële stand van zaken beschikbaar stelt aan alle leden van de V.v.E. zal hij de kascommissie van de vereniging uitnodigen de boekhouding te komen controleren. De kascommissie kan bijvoorbeeld uit twee leden bestaan, die door de vergadering zijn aangewezen om deze controle namens de vereniging te verrichten. Nadat de kascommissie akkoord is zal de beheerder/bestuurder iedere eigenaar voor de Algemene Ledenvergadering informeren over de exploitatie.

Sommige complexen hebben per appartement een eigen c.v.-ketel. Weer andere complexen hebben te maken met een gezamenlijke ketel. In dat laatste geval zal er, net als bij de servicekosten, een voorschot worden betaald voor de verwarming. Aan het einde van een stookseizoen zullen ook hier de werkelijk gemaakte kosten afgezet worden tegen de door de V.v.E. ontvangen voorschotten stookkosten. Het verschil zal met de gebruikers worden afgerekend.

De kosten kunnen op twee manieren worden gedeeld. Namelijk alle kosten aan de hand van de verdeling in de akte of een variabel deel aan de hand van het door (indien aanwezig) verdampingsmeters gemeten werkelijk verbruik. Het begroten van de stookkosten is lastig, omdat van te voren moeilijk of niet is in te schatten hoe koud of hoe zacht de winter zal zijn.

Terug naar het begin

11. De kostenverdeling

De Splitsingsakte en het Modelreglement omschrijven welke kosten voor rekening van de vereniging komen. Sommige kosten mogen alleen voor rekening komen van een deel van de appartementen. Zo kan het zijn dat de eigenaren van de begane grond wel mee moeten betalen aan het onderhoud van de lift. De akte geeft ook aan welke kosten privé moeten worden betaald, Bijvoorbeeld de kosten voor hang- en sluitwerk zijn voor eigen rekening. Zo regelt de akte niet alleen de verdeling van de kosten, maar ook de verdeling van de baten (ontvangsten). Voor meer informatie over de kostenverdeling klikt u hier voor de pagina over de verenigingsbijdrage.

Terug naar het begin

12. De balans

Samen met de saldi van de exploitatie stook- en servicekosten en het saldo van de rekening bij de bank kan de beheerder/bestuurder nu een balans opmaken. De stand van het eigen vermogen, of in dit geval liever de reserves voor het groot onderhoud, staat ook in een balans opgenomen. In dit overzicht worden dus alle bezittingen en schulden per een bepaalde datum van de vereniging weergegeven. De bezittingen (activa) en de schulden (passiva) behoren met elkaar in evenwicht te zijn.

Let er op dat u goed op de hoogte bent van de jaarlijkse resultaten. De V.v.E. blijft namelijk altijd eindverantwoordelijk voor het financiële beheer van de vereniging. Voor onverhoopte gevolgen van wanbeheer of nalatigheid zal altijd de V.v.E. worden aangesproken. En dat kan per appartementsrecht fors extra kosten opleveren.

Terug naar het begin

13. Het reservefonds

Voor een vereniging is het van belang te overwegen een bedrag te reserveren voor het groot onderhoud van het complex. Dit geld kan immers door een eenmalige bijdrage, maar ook door een maandelijks bedrag uit de servicekosten, worden betaald. Bij de meeste eigenaren zal de voorkeur niet naar de eenmalige bijdrage gaan, dat best wel eens in de duizenden euro’s kan gaan lopen. In principe mag een V.v.E. geen spaar vereniging zijn. Een vereniging moet niet meer reserveren dan nodig is. De hoogte van het reservefonds is afhankelijk van:
a. de technische staat van het gebouw
b. de wensen van de eigenaren

De leden van de vereniging kunnen ook individueel sparen op hun eigen bankrekening. Zij dienen een eenmalige bijdrage te storten in het reservefonds op het moment dat er daadwerkelijk plannen zijn om het onderhoud uit te voeren.

Een evenwichtig beleid is voor alle leden van belang. Wanneer onderhoud regelmatig wordt uitgevoerd heeft de V.v.E. op de lange termijn de minste kosten. Om te weten wanneer welk onderhoud uitgevoerd moet worden, kan een V.v.E. een meerjaren onderhoudsplan (MJOP) laten opstellen. In dit plan staat welk onderhoud de komende jaren nodig is en hoeveel dat ongeveer gaat kosten.
Op basis van het MJOP en een inventarisatie van de wensen van de eigenaren, kan de Algemene Ledenvergadering met de beheerder/bestuurder een beleid uitstippelen. De hoogte van het jaarlijkse dotatie reservefonds of het individuele sparen is hiervan afhankelijk. Klik hier voor de pagina over het reservefonds.

Terug naar het begin

14. Huurders en eigenaren in één gebouw

De koper van een appartement wordt automatisch lid van een V.v.E. en krijgt stemrecht om mee te beslissen over gemeenschappelijke delen en individuele rechten. Voor een huurder van een appartement daarentegen, gelden andere regels.

Naast de algemeen geldende wettelijke regels, kunnen ook beslissingen van de V.v.E. rechtskracht hebben voor de huurders van appartementen. Houdt de huurder zich niet aan die regels, dan kan de eigenaar van het desbetreffende appartement hierover aangesproken worden of hierover aansprakelijk gesteld worden door de V.v.E.

Daarnaast heeft een huurder geen stemrecht en geen recht om de vergaderingen van de V.v.E. bij te wonen zonder de machtiging van een eigenaar. Het is echter wel verstandig dat eigenaren en huurders met elkaar in overleg treden over het wel en wee van het complex. Naast de V.v.E. en een eventuele huurdervereniging kan men als bewoners ook een bewonerscommissie oprichten die de belangen van alle bewoners, zowel eigenaren als huurders, behartigt.

Achter iedere huurder staat een eigenaar die lid is van de V.v.E. Deze eigenaar kan een gedeelte van zijn bijdrage aan de V.v.E. doorberekenen aan de huurder. Het exploitatieoverzicht gaat naar de eigenaar van het appartement en die stelt voor de huurders een servicekostenrekening op. Daarop staan alleen posten die voor de huurder gelden. Zo zal een huurder bijvoorbeeld niet direct meebetalen aan het onderhoud van de lift, de opstalverzekering, de centrale verwarmingsinstallatie en de reserveringen voor het groot onderhoud.

Terug naar het begin

Tot slot

BFM is al geruime tijd door een groot aantal V.v.E. aangesteld als haar beheerder/bestuurder. Hierdoor hebben wij in Brabant ruime ervaring en kennis opgedaan.

Op onze website hebben wij geprobeerd een beeld te schetsen van het reilen en zeilen van een V.v.E. Daarbij willen wij vooral het belang van een actieve V.v.E. onderstrepen. U zult namelijk merken dat een dergelijke vereniging veel problemen voorkomt.

Door niet samen te werken kunnen bijzonder vervelende situaties ontstaan, zoals onderverzekering en verwaarlozing van het gebouw. En daar zult u uiteindelijk toch de wrange vruchten van plukken. Want de eigenaren zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw en moeten meebetalen aan het onderhoud daarvan.

Wij adviseren alle bewoners van appartementcomplexen altijd te werken aan een goede samenwerking en een goede communicatie. Met een beetje inspanning krijgt u het grootste wooncomfort voor elkaar!

Terug naar het begin

Begrippen

Akte van Splitsing

Wanneer delen van een gebouw worden verkocht aan verschillende kopers, wordt het gebouw gesplitst en stelt de notaris een Akte van Splitsing op. Daarin staan de rechten en plichten van de eigenaren vermeld.

Algemene Ledenvergadering

Hoogste bestuurlijke orgaan van de V.v.E. waarin eigenaren over besluiten stemmen. De Algemene Ledenvergadering controleert de beheerder/bestuurder en is eindverantwoordelijk voor alle door de V.v.E. genomen beslissingen.

Appartementsrecht

Aandeel in de eigendom van een gebouw met toebehoren en de daarbij behorende grond met toebehoren, waarin begrepen het exclusieve gebruiksrecht voor een deel van het appartementsgebouw (privé-gedeelte).

Bestuur / professionele beheerder/bestuurder

Een door de V.v.E. aangestelde en betaalde functionaris die zorgt voor administratieve, bouwkundige, financiële en juridische zaken in het belang van de V.v.E.

Breukdeel

De verdeelsleutel die in de Splitsingsakte staat vermeld voor de verdeling van kosten en baten.

Dotatie reservefonds

Post op de begroting die de financiële bijdrage van eigenaren voor het groot onderhoud omschrijft.

Meerjarenonderhoudsplan, MJOP

De beheerder/bestuurder stelt in overleg met de Algemene Ledenvergadering een overzicht op van noodzakelijk geacht onderhoud in de komende jaren en een schatting van de daaraan verbonden kosten. Klik hier voor de pagina voor een MJOP.

Modelreglement

Standaardreglement dat de notaris gebruikt bij het opstellen van de Splitsingsakte. Veel bepalingen gelden voor alle V.v.E. Klik hier voor de pagina voor de Modelreglementen.

Vereniging van Eigenaren, V.v.E.
Rechtspersoon waarin eigenaren van appartementsrechten in een appartementsgebouw gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het beheer van het gebouw. De V.v.E. ontstaat volgens het Burgerlijk Wetboek zodra appartementsrechten in een gebouw aan verschillende (rechts)personen worden toegekend.